Il palazzo della Zisa è un edificio a pianta rettangolare, con due piccole torri sporgenti al centro dei due lati corti, che si sviluppa su tre piani, in ciascuno dei quali è presente uno schema ripetitivo che si individua in una parte centrale con ai lati due unità residenziali uguali e simmetriche. Il palazzo è caratterizzato da una massa volumetrica compatta, costituita da una struttura muraria ad ampio spessore, realizzata con una doppia fodera di blocchi di pietra arenaria perfettamente squadrata con materiale di riempimento posto all’interno. All’esterno il prospetto principale è contraddistinto da una grande apertura arcuata centrale (fornice) che si erge fino al primo piano marcandone la divisione in due zone simmetriche, e da due aperture laterali minori. All’altezza del primo piano le sopracitate zone laterali comprendono ciascuna due finestre (originariamente bifore) inquadrate entro arcate disegnate a loro volta un’unica cornice continua, con raffinate sagome. Al secondo piano, ritroviamo lo stesso motivo cadenzato delle arcate con le relative finestre. Nelle facciate laterali, anch’esse scandite ai piani superiori dalle arcate che inquadrano le monofore, emerge al centro una torretta, elemento tipico nell’edilizia dei palazzi fatimiti che in epoca seicentesca era sovrastata da cuspidi in maioliche. Nella facciata posteriore il piano terreno è caratterizzato da feritoie, il primo piano da superfici lisce inquadrate da arcate con bifore, e al secondo piano dalla stessa serie di sottili cornici e arcate cieche a rincasso che inquadravano bifore sovrastate da monofore circolari, oggi finestre rettangolari. Nella facciata principale dai tre fornici si accede ad un alto atrio (vestibolo), rivolto verso il giardino antistante e che corre lungo tutto il prospetto principale. Posto sopra il fornice centrale d’ingresso troviamo lo stemma in marmo dei Sandoval, raffigurante due leoni che sorreggono lo scudo contenente gli elementi araldici. Dal vestibolo è possibile ammirare un affresco dipinto nell’intradosso dell’arco d’ingresso, costruito in epoca seicentesca, che raffigura i famosi Diavoli della Zisa, immersi in una nuvola che li cela parzialmente. Personaggi mitologici detti “diavoli” per la difficoltà di stabilirne l’esatto numero. Sul vestibolo si apre la famosa sala della fontana, attraverso un ampio arco ogivale sorretto da colonne binate, ai lati del quale troviamo i resti dell’epigrafe (caratteri “nashi”) in stucco con il nome del palazzo e il riferimento a Guglielmo II. Questa fascia epigrafica, motivo decorativo tipico dell’architettura fatimita, venne infatti danneggiata nel XVIII quando fu ammezzato il vestibolo per collegare le due ali del primo piano. Un’altra fascia epigrafica, questa volta in caratteri cufici, è posta nel coronamento dell’edificio nella facciata est. Anch’essa venne danneggiata durante gli interventi nel XVI secolo quando il coronamento sul quale era riportata l’epigrafe venne spezzato per creare una merlatura guelfa alla maniera dei castelli fortificati dell’epoca. Fu infatti proprio in età chiaramontana che l’edificio assunse le connotazioni di palazzo fortificato e il nome di castello. Entrambe le fasce decorative costituiscono importanti testimonianze della cultura islamica.

- Nel corso dell’Ottocento e nella prima metà del Novecento quando la Zisa passò nelle mani della famiglia Notarbartolo, vennero eseguiti diversi lavori di consolidamento, come l’incatenamento con grosse barre di ferro per contenere le spinte delle volte, e il risarcimento dei muri lesionati. Alcune modifiche vennero apportate anche negli interni, con tramezzature, soppalchi e scalette per il collocamento dei servizi e degli impianti, e negli esterni con aggiunte di terrazzini, balconi e fori vari cancellando quasi del tutto i rivestimenti originari con nuove pavimentazioni e intonaci. - La leggenda dei Diavoli della Zisa: La leggenda popolare (ripresa poi da Giuseppe Pitrè), narra di come nel Castello sia stato nascosto un tesoro custodito proprio dai diavoli che, con i loro continui movimenti, impediscono a chiunque di contarli e quindi di risolvere l’enigma che porterebbe alla scoperta del tesoro. Chiunque nel giorno della festa dell’Annunziata, che cade il 25 marzo, riesca a contare l’esatto numero dei diavoli raffigurati, infatti, troverà un tesoro grazie al quale potrà risollevare la città dai suoi problemi.

-Progetto Il palazzo della Zisa venne progettato contestualmente alla sistemazione del giardino circostante, in cui predominava una grande vasca in asse con l’ingresso del palazzo, detta “peschiera”. Insieme al palazzo venne progettata anche una cappella, posta poco più a nord del blocco principale. Questa Cappella, chiamata inizialmente Chiesa della Trinità e successivamente alterata da sovrastrutture, venne incorporata all’inizio del XIX sec. nella Chiesa di Gesù, Maria e S. Stefano. -Struttura muraria La struttura dell’edificio è costituita da murature di grosso spessore costituite da una doppia fodera di blocchi di pietra arenaria proveniente dalle cave di Carini, e da volte in conci di pietre. Il grosso spessore permetteva una buona coibentazione, e rispecchiava in pieno le esigenze di difesa e di monumentalità dell’architettura dei palazzi dell’epoca medievale in Sicilia. All’esterno le murature presentano uno spessore di 1,90ml e di 1.50ml all’interno, che gradualmente diminuisce al primo e al secondo piano. -Impianti idrici e di areazione Nella struttura originaria dell’edificio erano presenti anche un impianto per la raccolta delle acque piovane, con relative pendenze, doccioni, canalizzazioni e impluvi, venuti alla luce in sede di restauro. Le acque nere erano raccolte in due piccoli locali con pianta ad L, provvisti di scarico e allacciate a canalizzazioni esterne. Tali locali erano posti simmetricamente alla sala della fontana, ed erano destinati ai servizi igienici. La frescura e le buone condizioni climatiche del palazzo erano garantite oltre che dalla fontana, dal grosso spessore dei muri e dalle piccole aperture, anche da un sistema di canne di ventilazione in ciascuna delle due torrette laterali e dalle monofore interne fra i vani. Sistema anch’esso rinvenuto soltanto durante i lavori di consolidamento e di restauro.

Anno: 1970
Tra il 1970 e il 1980 furono apportati interventi di restauro a cura del del Prof. Giuseppe Caronia restituendo il palazzo alla pubblica fruizione. Durante gli interventi di restauro sulla facciata principale vennero identificate tracce delle monofore originali sovrastanti le bifore, che trovano riscontro con le forme e le dimensioni di quelle costruite all’interno dell’edificio per assicurarne la ventilazione. I pesanti interventi dei restauri seicenteschi hanno invece totalmente distrutto le bifore sottostanti sostituendole con finestre più grandi sottesi da una piattabanda in conci di tufo. Durante i restauri vennero alla luce anche i vari sistemi di scolo delle acque piovane, come l’impluvium presente nel patio, e tracce del sistema di canne di ventilazione. Nella parte dell'ala nord crollata nel 1971 si è proceduto alla ricostruzione delle volumetrie originarie, adoperando, per una piena riconoscibilità dell'intervento, cemento e mattoni in cotto, materiali differenti dall’originaria pietra arenaria.